Реакция рынка загородной недвижимости Подмосковья на обвал рубля.

Автор: Шевчук Александр Георгиевич18:00, 29 декабря 2014

«Загородное затишье»: исключение из правил.

Рынок загородной недвижимости отреагировал на обвал рубля весьма своеобразно


На рынке загородной недвижимости с приходом зимы наступает сезонное затишье. Связано это со многими причинами: и показы не совсем объективны при запорошенном снегом участке, и температурный режим помещений не совсем комфортный, наконец, усложнена транспортная доступность к объекту…

Вступление же в нынешнюю зиму загородка отметила несколько иначе, ведь на ситуацию на рынке повлияла, мягко говоря, непростая политико-экономическая ситуация в стране.

Как же повел себя этот сегмент недвижимости? Какие горячие предложения возникли в связи с финансовым кризисом? На что увеличился спрос? Не произойдёт ли при этом повторения 2008 года, когда самыми востребованными оказались участки без подряда, на что повелись в том числе и застройщики концептуальных посёлков, просто-напросто нарезая оставшуюся землю? Какова цена сегодняшних предложений, насколько она отличается от заявленной? Эти и многие вопросы мы задали ведущим экспертам рынка.

Последние несколько лет рынок загородной недвижимости в принципе качественно и географически меняет свою структуру, отмечает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». «Новых проектов выходит всё меньше. Территория до 30 км от МКАД развивается преимущественно за счёт городской застройки – малой и средней этажности. В целом на загородном рынке предложение - около 65% и спрос преимущественно сконцентрирован в сегменте участков без подряда. Такие предложения интересны за счёт меньшего бюджета покупки и свободы решения о его застройке и реализации», - комментирует эксперт.

Невольно вспоминается кризис 2008 года: владельцы земли, столкнувшись с невозможностью реализовать её оптом (тем же застройщикам под проекты), нарезали территорию на участки и выставляли на рынок по небывало низким для того времени ценам. Понятно, что это предложение совпало с упавшей покупательской способностью населения, которое проголосовало в пользу дешевизны. Однако со временем, столкнувшись с тем, как много «подводных камней в этих полях», где многие покупатели до сих пор не могут возвести дом, люди разочаровались.


Сегодняшний покупатель, по всей видимости, стал более требователен и разборчив, поэтому даже необходимость избавиться от ослабевших рублей не станет для него поводом покупки некачественного предложения. Что же касается качественных проектов, недалеко от МКАД, с проведенными коммуникациями, то там застройщику выгоднее самому строить на продажу объекты. Заставить его выставить на продажу участки без подряда в таком посёлке может только отсутствие финансирования.

«Спрос на участки без подряда есть и сейчас, - утверждает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». - Но это участки с хорошей перспективой: в надёжных проектах, где есть или планируются коммуникации, на которые застройщик может продемонстрировать необходимую документацию. Качественного предложения, среди всего изобилия в сегменте УБП немного».

Людмила Архипова, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», анализируя ситуацию на рынке, выделяет основные характерные черты, присущие её главным параметрам. «Предложение на вторичном загородном рынке под влиянием курса доллара показало разнонаправленную динамику. С одной стороны, люди,  финансово (или морально) «не привязанные» к доллару, продолжают ждать покупателя на свой объект, и продажа идёт по традиционному сценарию. С другой стороны, перед продавцами, привязанными к доллару, возникает выбор: отказаться от продажи или повысить цену. Решение принимается, исходя из личных обстоятельств, однако повышение цены, в текущей экономической ситуации,  делает объект менее востребованным и значительно увеличивает срок экспозиции.

Часть продавцов, кто подумывал о продаже дома, но не торопился, сейчас активизировались, предполагая кризис в недвижимости. Те собственники, чьи финансы покачнулись под влиянием роста валюты, могут рассматривать вариант смены дома на другой, поменьше. Цены вторичного рынка цены росли в основном соизмеримо с ростом доллара, однако это нельзя назвать тенденцией всего рынка, так как часть продавцов удерживали цену на изначальном уровне, не ориентируясь на скачки курсов.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число обращений по вторичному рынку выросло на треть.

Что касается первичного рынка, то на нем поток покупателей также показывает положительную динамику– просмотров объектов стало больше на 15-20%


«Растущий курс доллара конечно же, подстегнул спрос в предпраздничный период. Стремясь сохранить свои рублевые накопления, люди кинулись на загородный рынок, - рассказывает Алексей Сенчук. - С одной стороны, такой ажиотажный спрос на руку риэлторам, с другой, у нас есть опасения, что он преждевременный. Помимо покупателей со сформированным запросом в отношении желаемой недвижимости, мы имеем дело с теми, кто планировал покупку весной, но был вынужден решиться на неё сейчас ввиду экономических предпосылок. Поэтому спрос неизбежно снизится к концу января, а на начало весны можно прогнозировать более низкие показатели, чем за аналогичные периоды прошлых лет».

«Этот декабрь дал небывалый скачок продаж, с 2008 года мы не видели такого ажиотажа в покупке домов и таунхаусов на Рублевке и Новой Риге, - рассказывает Юлия Царан,

Генеральный директор ORDO Group. - Причем семьи скидывают свои квартиры бизнес-класса и покупают дома в элитных поселках с полноценной инфраструктурой за городом. Ранее цены были не всегда подъемны для этих покупателей. Теперь и продавцы стали более гибкими и сделки перед новогодними праздниками проходят быстро и без тяжких переговоров».

«Да, мы фиксировали в ноябре–декабре увеличение продаж в три раза. Удержанию и привлечению спроса способствовали фиксирование курса валюты с нашей стороны на приемлемой отметке 34,5 руб. за доллар, специальные предложения. Те, кто планировали покупку загородного дома, сегодня покупают его ещё на более выгодных условиях», - отмечает Наталья Картавцева.

«На рынке сегодня, действительно, появляются «горячие пирожки», - соглашается Ирина Калинина, управляющий партнер агентства Point Estate. - Среди них наиболее интересны шале «под ключ» с качественной дизайнерской отделкой и обстановкой, с лояльным собственником, готовым идти навстречу. Причём даже если продавец зафиксировал цены в валюте, сейчас он может быть более сговорчивым и дать скидку. И это будет очень выгодным приобретением, т.к. чтобы сегодня построить такой же дом (с мебелью и предметами интерьера из Европы, приобретёнными за валюту, очень выросшую в цене), придётся потратить гораздо больше средств. И кроме очевидной экономии, в этом доме можно будет сразу жить, не тратя времени на отделку и ремонт. 

«Интересно, что сегодня многие продавцы готовы пересчитывать цены на рубли, - подмечает особенность поведения рынка Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED. -

Это на руку покупателям элитной недвижимости, поскольку они привыкли хранить сбережения в валюте. Получается, что из-за девальвации рубля они фактически получили скрытый дисконт в 40, а то и 50%. На Рублевке некоторые дома, которые раньше продавались за доллары, можно купить за рубли по сниженным ценам в пересчете по курсу 40, 38, 39, как это было до валютной лихорадки.


Также хотелось бы отметить, что в связи с тем, что увеличились налоги на недвижимость, покупатель стал еще более рациональным и обращает самое пристальное внимание на размер площадей. Времена, когда на рынке элитной недвижимости приобретались дома свыше одной тысячи квадратных метров, уходят в прошлое».

В элитном сегменте, по данным Константина Ковалёва, управляющего партнера компании Blackwood, за одиннадцать месяцев этого года наибольшим спросом пользовались коттеджи - 58% всех сделок, далее сблокированное жилье - 23% и участки - 19%. Средний бюджет покупки коттеджа составил $2,6 млн., участка – $1,85  млн. и таунхауса - $1,36 млн. Средняя площадь коттеджа составила 543 кв. м, участка – 29,6 соток, таунхауса – 357 кв. м. Средняя стоимость земли в ноябре составила $40 398 за сотку, стоимость участка - $1,61 млн.

Наиболее популярными направлениями у покупателей высокобюджетной загородной недвижимости в течение этого периода были Новорижское шоссе (66% сделок) и Рублево-Успенское шоссе (14% сделок). В целом, по сравнению с прошлым годом количество сделок в элитном загородном сегменте сократилось на 10-15%, что свидетельствует о сохранении стагнации на элитном загородном рынке и достаточно удовлетворенном уровне спроса.

«Уровень девелоперской активности на элитном загородном рынке падает: в текущем году на рынок вышел только один поселок класса de luxe «Ренессанс Парк». Девелоперы выходят на более массовый и доступный элитный рынок класса премиум или на рынок бизнес-класса на престижных направлениях, при этом формат проектов также меняется: доминируют таунхаусы (дуплексы) и малоэтажные жилые комплексы», - заключает Константин Ковалёв.

С ним согласен Алексей Трещев, руководитель отдела загородной недвижимости, Knight Frank: «Рынок первичной элитной недвижимости становится всё более скромным. Мало новых проектов, поэтому даже в этом сегменте будет спрос при корректном ценообразовании от застройщиков».

«Прогнозируемое «затишье» связано с общей нестабильной экономической ситуацией. Сделки сейчас практически не совершаются и продавцы вынуждены снижать долларовые цены – стоимость предложений уже уменьшилась в среднем на 20-25%. В недалеком будущем можно ожидать ещё больших дисконтов, поскольку некоторые собственники уже устали ждать. Например, нашей компании удалось провести сделку, где объект был продан со скидкой в 50%. Однако вряд ли данная тенденция приобретет массовый характер», - поделилися Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

Ну что ж, картина довольно яркая и противоречивая: загородная недвижимость словно расслоилась на несколько подсегментов. Конечно же, самыми востребованными оказались недорогие предложения. В то же время, элитный сектор занял вполне привычное выжидательное положение – «над схваткой». Надолго ли, узнаем уже в будущем году.

Источник:http://journal.kvadroom.ru/