Загородная недвижимость: снег сошел с земельных участков.

Когда земля покрывается снегом, рынок участков впадает в спячку. Но прошедшая зима выдалась не совсем обычной: в декабре – аномальное оживление, к марту – затишье. В каком направлении двинутся цены на сотки для строительства коттеджей и дач?

В декабре, когда российский рубль внезапно пошел ко дну, петербуржцы принялись спасать сбережения, вкладывая их в недвижимость. Отделам продаж городских компаний-застройщиков удалось ударно поработать. Девелоперам коттеджных поселков, предлагающим дома и участки под застройку, а также риэлторским компаниям, специализирующимся на загородном рынке, тоже перепало. Но за оживлением последовал спад.

СПРОС В ФОКУСЕ СТАТИСТИКИ

По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), пик покупательской активности отмечен перед новогодними каникулами. В декабре 2014 года представители тридцати девелоперских компаний, участвующих в обмене данными о продажах объектов и представляющих в общей сложности 80 малоэтажных и коттеджных проектов, реализовали 135 участков.

Здесь придется пояснить, что для 2014 года, который и для городского, и для загородного рынка жилья проходил под знаком стагнации, это рекордное значение. В традиционный для загородного рынка сезон высокой активности (с апреля по сентябрь прошлого года) обозначенные компании «всем миром» реализовывали от 96 до 123 участков в месяц.

Зато в январе, после декабрьского оживления, участникам информационного обмена удалось продать только 43 участка. Данное значение для предшествующих двенадцати месяцев – тоже рекорд. Точнее, антирекорд (прошлый январь также был самым «неурожайным» месяцем года, но тогда девелоперы реализовали 69 участков). В нынешнем феврале продано 60 участков (в прошлом – 79).

Готовые дома нынче продаются нечасто, каждая сделка почти для любого коттеджного поселка – долгожданное событие. Так, за два зимних месяца 2015 года на 80 поселков пришлось шесть проданных коттеджей (за тот же период прошлого года – 19 домов, в декабре – 15).

ЦЕНЫ ФЕВРАЛЯ: ПЛЮС МИЛЛИОН

Сопоставив количество сделок с объемами выручки девелоперов от продажи участков (данные на сей счет также содержатся в ежемесячных сводных отчетах), можно узнать средние цены сделок. Так, в декабре девелоперские компании наторговали землей на общую сумму 222,5 млн руб., в январе суммарный объем выручки составил 65,7 млн руб., в феврале – 153 млн руб. Таким образом, средний бюджет сделки по покупке участка в декабре составлял 1,64 млн руб., в январе – 1,53 млн руб., в феврале это значение подскочило сразу до 2,55 млн руб.

После схода снега покупатель может оценить состояние дорог и территории

Иными словами, получается, что февраль стал месяцем дорогих приобретений на земельном рынке. «Пока не подведены итоги весенних продаж, едва ли можно уверенно говорить, что это за явление – локальный всплеск или новая тенденция, свидетельствующая о том, что все большее число горожан рассматривает строительство коттеджа как альтернативу покупке квартиры», – говорит руководитель БАРН, аналитик Дмитрий Сперанский. Поясним: в ценовом диапазоне от 2 до 3 млн руб. сосредоточены в основном не дачные участки, а земельные наделы на территориях, ориентированных на постоянное проживание.

Словом, подождем как минимум мартовских и апрельских статистических данных и будем делать выводы. Но одно можно сказать точно: сегодняшних покупателей участков едва ли стоит подозревать в инвестиционных мотивациях.

ПРОЕКТЫ НА СТАРТЕ И ФИНИШЕ

Как оценивают ситуацию девелоперы? Очевидно, декабрьский всплеск покупательской активности и приток средств позволят ускорить темпы освоения территорий. А некоторым проектам это даст возможность справиться с проблемами, решение которых в период застоя откладывалось в долгий ящик, – с дорогами, благоустройством, инженерными сетями. Правда, в первую очередь речь идет о проектах высокой степени готовности, где значительная доля земли уже реализована.

«В феврале мы отмечали незначительное снижение спроса на участки без подряда. В то же время мы отмечали повышенный покупательский интерес к таунхаусам», – комментирует коммерческий директор компании «АйДаДом» Алексей Баринов.

«Некоторые эксперты отмечают, что в конце 2014 года произошел рост количества инвестиционных покупок и в сегменте дорогой загородной недвижимости. Но мы таких сделок не наблюдаем – ни в нашем поселке, ни у коллег», – отмечает совладелец коттеджного поселка «Балаково» Сергей Муканаев.

По прогнозам нашего собеседника, потенциальные покупатели, ориентированные на поиск элитного загородного жилья, в обозримом будущем предпочтут не участки, а менее рискованные активы – готовые дома и поселки в финальной фазе строительства. По мнению Сергея Муканаева, в сложившихся экономических условиях существенно возрастает риск превращения дорогих проектов, находящихся на ранних стадиях освоения территории, в долгострои.

Перед принятием решения о покупке участка познакомьтесь с возможными соседями

На будущее таких проектов девелоперы смотрят без особого оптимизма. Очевидно, что премьер коттеджных поселков, по крайней мере, в первой половине года, будет меньше, чем обычно. «Инициаторы новых проектов сегодня оказались перед сложным выбором: строить дома, не имея заказчика, рискованно, а чистое поле вряд ли заинтересует клиента», – поясняет Сергей Муканаев.

«Мы ожидаем, что в 2015 году новых проектов появится немного. Тем не менее в любом ценовом сегменте и классе потенциальный домовладелец может найти предложение дешевле, чем в целом по рынку. Правда, только на начальных стадиях реализации, – говорит Алексей Баринов. – В успешных проектах, тем более на высокой стадии готовности, вероятнее всего, цены будут расти на уровне инфляции. Кроме того, неминуемое повышение цен на участки в массивах, находящихся в активной фазе развития, будет также обусловлено подорожанием стройматериалов, техники, работ и услуг».

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК: ЦЕНЫ ДВИЖУТСЯ И НЕ ДВИЖУТСЯ

По словам риэлторов, специализирующихся на вторичной загородной недвижимости, минувшей зимой хитами продаж были относительно недорогие участки, пригодные для строительства коттеджей для постоянного проживания. В сегменте садоводств и дачных массивов покупателей в первую очередь интересовали варианты типа «ближняя дача» – то есть такие, которые также пригодны для круглогодичной эксплуатации.

В отличие от тех, кто выбирал объекты в коттеджных поселках, «зимние» интересанты вторичного рынка загородной недвижимости все-таки предпочитали незастроенным участкам готовые дома и дачи. Так, по словам генерального директора АН «Прогаль» Людмилы Юшиной, минувшей зимой в агентстве доля незастроенных участков в общем объеме продаж загородных объектов уменьшилась на 10%, по сравнению с зимними месяцами 2013-2014 года, и составила 57,6% (соответственно 42,4% сделок пришлись на дачи и коттеджи).

Массовый спрос на участки на вторичном рынке сфокусировался в ценовом диапазоне от 500 тыс. до 2 млн руб. Так, по данным АН «Прогаль», в течение трех месяцев прошедшей зимы 44% продаж дачных и садоводческих участков пришлись на ценовой диапазон от 500 тыс. до 1 млн руб. В то же время 50% реализованных участков ИЖС – это сделки с бюджетами от 800 тыс. до 2 млн руб.

За рамками покупательского интереса оказались самые дешевые варианты (потому как обычно за низкими ценами скрываются участки без подъездных дорог и коммуникаций – в первую очередь электричества), а также более дорогие – участки, предлагаемые по ценам квартир (здесь в борьбе за покупательские кошельки все-таки побеждает квартирный рынок).

По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», за двенадцать месяцев прошлого года средняя цена предложения на рынке участков без строений в Ленобласти выросла чуть меньше одного процента и к концу декабря составила 84,3 тыс. руб. за сотку (средняя цена областного участка – 1,1 млн руб.). В то же время в пригородных районах Петербурга цены на свободные участки увеличились на 5,8% (среднее значение декабря – 279,3 тыс. руб. за сотку, или 3,8 млн руб. за участок).

В настоящее время индексы средних цен предложений городских участков, которые публикует БН, проявляют повышенную волатильность, то поднимаясь над достигнутыми в декабре значениями, то незначительно сползая. Средние цены областных участков держатся возле отметки 90 тыс. руб. за сотку: весеннее пробуждение рынка еще не началось.


Смотрите оригинал материала наhttp://www.bn.ru/articles/2015/03/27/216052.html

Оставить комментарий

Комментарии: 0