Загородный дом на водохранилище: современный взгляд на ситуацию.

Рынок загородной недвижимости является достаточно трудным с точки зрения законодательства. Однако в последнее время правительство ведёт активную работу, которая в конечном итоге должна сделать его прозрачным и понятным.


Реформирование земельного рынка идёт масштабное. Самым же главным преобразованием здесь является введение нового классификатора разрешённого вида использования земель, который отразится на всём, в том числе и на привычном нам дачном рынке.

Именно об этом рынке, а также о будущих его трансформациях, КВАДРУМ и поговорил с Юрием Барминым, генеральным директором УК «Бражниково».

- Юрий, долгое время загородная недвижимость для наших граждан существовала лишь в одном варианте — дача. Сейчас это понятие модернизировалось, но на сколько обычная, привычная всем дача нужна современному городскому жителю?

- Дачи — это типично российский формат загородной недвижимости, потому что в других странах понятие «дача», по большому счёту, отсутствует. Раньше слово «дача» у нас ассоциировалась с шестью сотками, грядками и маленьким домиком в посёлке с плохими дорогами. Сейчас на рынке представлена вторая волна дачной застройки, которая образовалась благодаря развитию рынка участков без подряда. По-прежнему рынок богат участками по 6, 8 и 10 соток, но, тем не менее, подход к их освоению иной – дачники строят себе современные дома с ландшафтным дизайном, а само слово «дача» в большинстве случаев стало ассоциироваться с понятием отдыха на свежем воздухе.

Дачи можно разделить на ближние и дальние. Ближние, как правило, являются более комфортабельными: к участку подводятся газ и другие коммуникации, строятся недешёвые коттеджи, участок обустраивается для круглогодичного проживания.

Дачники, которые строят маленькие, не требующие больших вложений дома исключительно для летнего отдыха, выбирают поселки на расстоянии 50 км от МКАД и дальше. Также существуют дальние дачи (более 100 км от МКАД), где можно купить более просторные участки за доступные деньги. Такие дачи отличаются улучшенной экологической ситуацией, и их популярность растёт.

Фото: УК «Бражниково»

Кроме того, посёлки делятся на дешевые и дорогие, и стоимость участков зависит не только от удаленности от МКАД. За 150 км от Москвы есть участки и по 20 млн рублей — это участки размером по 80-100 соток в наиболее ликвидных полностью обустроенных посёлках на берегу водохранилищ со всеми коммуникациями. Однако подавляющее большинство поселков (70 %) – это эконом-класс, где участок можно купить за 300-400 тысяч рублей. Но и тут понятие дач претерпело изменение — люди строят дома и приезжают отдыхать, а не заниматься сельским хозяйством. 

Безусловно, существуют семьи, которые приобретают дачи для выращивания сельскохозяйственных культур, к тому же сейчас, в кризисное время, это довольно актуально. Но всё же большинство покупателей приобретают дачи для времяпровождения в выходные и на праздниках, поскольку выезд за рубеж становится все недоступнее.

- Каковы перспективы спроса именно на этот сегмент рынка, учитывая непростую экономическую ситуацию в стране?

- Спрос на участки без подряда не будет падать, он будет стабильно увеличиваться. Количество проектов растёт, и объём спроса распределяется на наиболее качественные посёлки. Покупатель стал гораздо избирательнее, чем несколько лет назад, и это побуждает девелоперов делать проекты высокого уровня обустройства. Клиенты сейчас обращают особое внимание на правильность заключаемых договоров, подведение коммуникаций и строительство хороших дорог в посёлке.

В январе-феврале 2015 года спрос в этом сегменте был ниже, чем за аналогичные периоды прошлых лет. С марта ситуация начала понемногу выравниваться, хотя показатели спроса пока не вышли на уровень прошлых лет. Но, тем не менее, по нашим прогнозам, начиная с мая при той тенденции рынка, которая сейчас складывается, и при тех экономических предпосылках, которые мы сейчас видим (укрепление курса рубля, появление стабильности по доллару), спрос, вероятно, вернётся на уровень прошлых лет и будет увеличиваться на 10-15 % в год.


- Сколько стоит сейчас подмосковная дача на вторичном рынке?

- Дачу можно купить в Подмосковье совершенно за разные деньги, начиная от 200 тыс. рублей – это стоимость маленького щитового домика площадью 60 кв. м на удалении 150 км от МКАД в посёлке суперэконом-класса — и заканчивая миллионами долларов за особняк на дорогом и престижном Рублево-Успенском шоссе.

Безусловно, новенькие дачи есть в продаже – это и участки с готовыми домами, и просто участки без подряда. Как правило, такие дачи на вторичном рынке можно купить у мелких инвесторов, которые вложились в недвижимость на начальном этапе реализации проекта, а на стадии закрытия продаж в посёлке продают купленные активы.

- Обычно дачные посёлки строились на землях сельхозназначения, но сейчас правительство намерено использовать эти земли по прямому назначению. Каковы перспективы в связи с этим обычных дач? Они исчезнут с рынка?

- Большая часть дач в Подмосковье, в том числе и дома на Рублево-Успенском шоссе, построены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования (ВРИ) под дачное строительство.

Сейчас на рынке более 650 поселков с участками без подряда, и около 70 % из них — проекты эконом-класса. И большинство этих посёлков располагаются на сельскохозяйственной земле с ВРИ под дачное строительство. Владение участком на такой земле обязывает дачника иметь небольшой домик и выращивать какие-либо сельхозкультуры. Но на самом деле это неправильно в корне, и правительство решило изменить ситуацию на законодательном уровне. Теперь с этого года согласно поправкам в земельный кодекс можно будет строить дачи только на землях поселений с ВРИ под дачное строительство, а сельскохозяйственные земли будут отданы под своё прямое назначение.

Можно сказать, что классическое понятие дачного поселка на сельхозземле с ВРИ под дачное строительство начинает постепенно исчезать. Сейчас на рынке продаются последние проекты на сельхозземлях, и примерно два-три ближайших года эти посёлки будут выводиться с рынка. Дешёвой земли в будущем не будет, поскольку земли поселений облагаются совершенно другими налогами, и власти для проектов на такой земле обязаны создавать инфраструктуру. Соответственно, стоимость обслуживания посёлка возрастёт, и это будет перекладываться на покупателя – в итоге цена предложения дачных участков будет значительно выше, чем она есть сейчас. Но, несмотря на увеличение стоимости, действия правительства цивилизовывают и развивают рынок.

Источник: http://journal.kvadroom.ru/novosti/vlast/pravila_igri/material_46864.html

Оставить комментарий

Комментарии: 0