Участки без подряда в поселках бизнес класса: спрос снизился.

На загородном рынке интерес к объектам бизнес-сегмента значительно снизился


В последние годы объём предложения на рынке загородной недвижимости значительно превышает спрос. И нынешний год не стал исключением. Видимо, исходя из этого, девелоперы не торопятся выводить новые проекты. Касается это, в первую очередь, объектов бизнес-класса.

В рублёвую зону

На рынке загородного жилья бизнес-класса самым слабым звеном оказались таунхаусы. По оценке компании IntermarkSavills, за год средняя цена на них упала на 46,3 % — до 600 тыс. долларов за объект. В сегменте бизнес-класса ещё можно встретить ценники в долларах, хотя доля такого предложения сейчас не превышает четверти всего объёма (в прошлом году цены в американской валюте выставлялись примерно на половину проектов), отмечают в компании.

Но даже в проектах, продолжающих использовать валютное ценообразование, обычно курс доллара уже зафиксирован, чаще всего в 50-55 рублей, по оценке «Метриум Групп». Активнее всего продажи шли в посёлках Villagio Estate, в «Ильинке», сообщает директор департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Колосницын. «Повышенный интерес мы отметили в отношении проекта "Петрово-Дальнее" — именно там застройщики выставили рублёвые цены и зафиксировали курс», – говорит он.

По статистике IntermarkSavills, за последний год в сегменте бизнес-класса коттеджи «просели» в цене на 24,1 % (средняя цена объекта составляет сейчас 1,23 млн долларов), а участки без подряда потеряли меньше всего — 10,7 % (средний объект выставлен за 330 тыс. долларов).


Усреднённый вариант

 

Что понимается под «средним» объектом бизнес-класса? Специалисты IntermarkSavills представляют его параметры примерно такими: для коттеджей — 445 кв. м площади и площадью участка около 25 соток; таунхаусов — 254 кв. м с участком 3-4 сотки; средний размер купленного участка без подряда — 20 соток.

Всего, по данным компании, на рынке экспонируется около 300 коттеджей в организованных коттеджных посёлках бизнес-класса, более 450 таунхаусов/дуплексов и около 40 участков с подрядом и без.

Впрочем, взгляды на бизнес-класс у разных компаний резко отличаются. Например, по словам Оксаны Дивеевой, руководителя блока реализации недвижимости бизнес- и элитного класса компании «БЕСТ-Новострой», за первое полугодие на рынок вышло около 30 новых проектов. Большая часть из них расположена на Северном, Южном и Юго-Восточном направлениях. «Средняя цена предложения явно завышена — 7,6 млн руб. за дом с участком, – отмечает она. – А средний бюджет покупки, как и ожидания потенциальных покупателей загородного жилья бизнес-класса ограничивается цифрой в 3 млн руб.».

Правды ради, стоит сказать, что обычно у компаний, занимающихся загородной недвижимостью, бюджеты в 3 млн руб. чаще ассоциируются с «жёстким экономом», а не бизнес-классом.

Впрочем, по словам директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Ильи Менжунова, клиенты действительно очень тщательно подходят к выбору загородного жилья в поисках наилучшего для них соотношения цены и качества. «В этом сезоне, безусловно, привлекательными были объекты, на которые предлагались хорошие скидки: в среднем они достигали 20-30 %, – говорит он. – Стоит отметить, что если не удавалось договориться о цене, которая устраивала бы и покупателя, и продавца, клиенты соглашались на другой объект — с менее престижными характеристиками (без дорогой отделки, с видом на дорогу или другой дом и т.д.). Иными словами, покупатели жилья бизнес-класса стремились минимизировать расходы».


Перед выбором


IntermarkSavills оценивает снижение спроса на загородные объекты бизнес-класса в 15 % (по сравнению с летним периодом 2014 года). Такой спад специалисты компании не называют критичным или даже веским для того, чтобы девелоперы уходили с рынка. Однако застройщики не торопятся с выводом новых проектов, новинок на рынке крайне мало.

Среди последних в «Метриум Групп» называют два проекта бизнес-класса с дуплексами «Кленовый парк» и «Папушево Парк» в зоне 20-50 км от МКАД. Также начались продажи в четвертой очереди посёлка бизнес-класса «Академия Парк». Площадь предлагаемых блокированных домов составляет 82-187 кв. м, бюджет покупки — 3,3-13 млн руб.

По оценке IntermarkSavills, по-прежнему наиболее популярным форматом остаются коттеджи — 50 % спроса, на втором месте по популярности таунхаусы — 35 %. А оставшиеся 15 % пришлись на участки без подряда.

Спрос на загородную недвижимость бизнес-класса невысокий, но стабильный, считает Илья Менжунов. Летом его удалось поддержать за счёт скидок. Но вполне вероятно, что интерес покупателей осенью снизится. Приобретение загородной недвижимости не является покупкой первой необходимости, поясняет он, а на фоне продолжающегося ослабления рубля и сокращения покупательской способности населения тем более. Поэтому многие клиенты предпочитают не спешить в ожидании стабилизации экономической ситуации.

По оценке Оксаны Дивеевой, в основном, на рынке представлены участки без подряда (более половины всех предложений). Они же и наиболее востребованы по причине относительно низкой цены. Около 10 % от общего числа предложений составляют коттеджи и участки с подрядом. Остальное — таунхаусы и квартиры в малоэтажных жилых домах. Наиболее популярны участки с подрядом и без площадью от 15 до 18 соток, а также дома площадью 160-300 кв. м в пределах 80 км от Москвы.


В зоне доступности

 

Поселки бизнес-класса, как правило, обеспечены ресторанами, спортивными комплексами, детскими садами и школами, медицинскими и торговыми центрами, салонами красоты, химчистками, банками, автомойками, всевозможными рекреационными зонами, включая парки, катки, пляжи и т.д.

Такая насыщенная инфраструктура позволяет создавать разнообразные и качественные общественные пространства, говорит Илья Менжунов. Он привёл в пример коттеджный поселок «Озёрный край. Лыщёво», расположенный на западном берегу Истринского водохранилища. В центральной его части находятся футбольное поле и спортивные площадки, которые при желании могут становиться местом проведения различных праздников, фестивалей и, конечно, соревнований. Недалеко от них обустроена рекреационная зона: мини-парк, по территории которого протекает ручей Серебряный. У посёлка есть выход к берегу Истринского водохранилища, где расположилась небольшая лодочная станция.

Почему для посёлков бизнес-класса развитая инфраструктура особенно важна? Потому что основную покупательскую аудиторию составляют семьи с детьми, а также люди старшего возраста, которые ищут сопоставимый с городским уровень комфорта в сочетании с жизнью на природе. Много тех, кто приобретает жильё для проживания родителей, отмечает Илья Менжунов.

Сергей Колосницын дополнительно выделяет тренд увеличения численности семей. Два ребенка — это уже редкость. «Наши покупатели приобретают загородные дома, как раз понимая, что будут и третий, и четвёртый, и пятый, – говорит он. – Отсюда повышенный интерес к количеству отдельных спален, наличия неподалеку от посёлка (или в нём самом) школ и детских садов. Это приятная тенденция, и девелоперы, в первую очередь, стараются развивать инфраструктуру для детей».

А вот размер дома, по его словам, уже не играет особой роли. Часто люди согласны на меньшую площадь, поскольку поняли, что и обширный участок, и большой метраж дома требуют ресурсов на содержание, но признаком высокого статуса владельца давно не являются. Изменяются предпочтения в отношении инфраструктуры: по мере её развития в анклавах нескольких посёлков необходимость во внутренней инфраструктуре проектов отпадает. Для людей не принципиально наличие в доме бассейна или сауны — это можно найти за периметром проекта, считает эксперт PENNY LANE REALTY.


На всё готовое

 

На рынке загородной недвижимости бизнес-класса есть как первичные, так и вторичные продажи, говорит Илья Менжунов. Многие клиенты сегодня предпочитают купить готовый дом, нежели участок (с подрядом или без). Они уверены, что строительство дома обойдётся им дороже стоимости дома, построенного несколько лет назад.

«Правда, им приходится смириться с тем, что приобретаемый дом может быть далёк от их идеала», – указывает эксперт. - Вместе с тем мы наблюдаем рост интереса покупателей к участкам без подряда. Они объясняют желание купить участок тем, что приобрести землю можно сегодня, а начать строительство, когда экономическая ситуация в стране начнёт стабилизироваться».

Так что, если потребитель хочет жить в собственном доме здесь и сейчас, он скорее обратит внимание на объекты вторичного рынка. Если же его задача сохранить деньги, он предпочтёт купить землю.

«У вторичного рынка есть свои бесспорные преимущества, которые способствуют продажам в любое время, – считает Колосницын. – Это престижность и статус того или иного посёлка, где объекты редко оказываются на экспозиции. Стимулом служит желание купить дом под ключ, куда можно въехать сразу же после оформления сделки, также прозрачность этой сделки с юридической точки зрения. Кроме того, наш покупатель избавлен от необходимости экономить и, если уверен, что ему нужен конкретный объект или определённый посёлок, то готов платить за свою прихоть».


Во временное пользование.


По словам и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Романа Зеленского, предложение на рынке загородной аренды многократно превышает уровень спроса. Дома и коттеджи продолжают арендовать как на длительный срок, так и краткосрочно, но менее активно, чем в летний и весенний период.

Дома бизнес-класса арендуют в бюджете 150-300 тыс. руб. в месяц. Ставка аренды зависит от площади дома, местоположения, качества инфраструктуры, качества участка. Также к перечню критериев можно добавить такие параметры, как уровень внутренней отделки дома, наличие мебели/техники и длительность сдачи объекта в аренду.

Динамика цен аренды на объекты бизнес-класса на загородке зависят от конкретного объекта, говорит Роман Зеленский. Есть предложения, цены на которые не снизились, и довольно быстро удалось найти клиента. В то же время есть объекты, которые 2-3 месяца и больше стоят в экспозиции без спроса.

«Например, коттедж общей площадью 220 кв. м с благоустроенным садом, расположенный в районе Клязьминского водохранилища на участке 18 соток, два года назад сдавали за 170 тыс. руб. в месяц, – рассказывает он. – В начале лета этого года пришлось понизить цену до 150 тыс. руб., а ещё через месяц до 135 тыс. руб/ в месяц, и только тогда удалось найти клиента».

В условиях большого количества предложений люди выбирают лучшее по меньшей цене. Время такое.

Источник: http://journal.kvadroom.ru/

Оставить комментарий

Комментарии: 0